Vue depuis Llogara, juin 2012, photo : Edon Duraku.
Les récentes mobilisations en Albanie contre les projets touristiques de Sazan et de la lagune de Narta m’ont rappelé une expérience personnelle vécue plusieurs années auparavant sur la plage de Palasë. À l’époque, je ne me doutais pas que ce que j’avais sous les yeux relevait du même modèle de développement que celui aujourd’hui contesté par des milliers d’Albanais.
La première fois que je suis allé dans le sud de l’Albanie, c’était en novembre 2012. Avec un groupe d’amis, nous avions décidé de traverser le pays en voiture à l’occasion du centenaire de son indépendance. Une indépendance proclamée à Vlorë le 28 novembre 1912. Avant de revenir à Vlorë pour les célébrations, nous avions prévu de descendre jusqu’à Gjirokastër en longeant la Riviera albanaise. C’est ainsi que j’ai découvert pour la première fois cette région. À quelques kilomètres au sud de Vlorë se trouve Llogara, un village perché sur les hauteurs à près de 1 000 mètres d’altitude. Llogara qui est également un parc national, marque la transition entre la mer Adriatique et la mer Ionienne qui poursuit ensuite sa route vers la Grèce. Notre arrêt à Llogara fut alors totalement improvisé. Nous avions simplement aperçu un restaurant au bord de la route et décidé d’y faire une pause. Nous voulions boire quelque chose avant de reprendre la route.
En nous approchant du restaurant, un spectacle grandiose et irréel s’ouvrait devant nous. La vue était splendide : les montagnes plongeaient vers la mer. Tout en bas, sous nos pieds, apparaissait une longue bande blanche bordée d’eau turquoise, elle semblait totalement déserte. Le soleil aveuglant rendait l’atmosphère encore plus irréelle. Nous sommes restés tous plusieurs minutes subjugués à contempler le paysage. J’ai immortalisé le moment avec mon appareil photo sans imaginer que cette photographie prendrait un tout autre sens quelques années plus tard (Photo titre de cet article). Nous avons poursuivi notre route vers Dhërmi, Himarë, Porto Palermo, puis Gjirokastër. Pourtant cette plage ne m’a jamais quitté, je voulais y retourner.
Vue depuis Llogara, juin 2016, photo : Edon Duraku.
Ce n’est qu’en 2016 que j’en ai enfin eu l’occasion. Comme lors de mon premier voyage, je me suis arrêté à Llogara et j’ai repris presque exactement la même photographie. Cette fois-ci, je ne voulais pas seulement admirer la plage depuis les hauteurs. Je voulais descendre jusqu’à elle. Je voulais me baigner dans cette mer que j’avais observée quatre ans auparavant. J’ai appris ensuite que ce lieu s’appelait Palasë, en référence à un petit village à proximité. J’ai alors découvert une plage encore largement préservée. Quelques parasols, quelques chaises longues, mais surtout beaucoup d’espace, de silence et de tranquillité ; des galets et la mer, loin de l’animation plus touristique de Dhërmi, la station balnéaire la plus proche.
Plage de Palasë, juin 2016, photo : Edon Duraku.
Plage de Palasë, juin 2016, photo : Edon Duraku.
À l’époque, quelques constructions avaient déjà commencé à apparaître derrière la plage. Rien qui ne m’inquiétait particulièrement. Je pensais qu’il s’agissait simplement de petits projets privés, quelques bungalows comme on en trouve partout sur la côte. Cette même année, j’étais parti vivre plusieurs mois entre l’Albanie et le Kosovo. Durant l’été 2016, je suis retourné à trois reprises à Palasë. Je m’étais attaché à cet endroit, et s’il n’y avait pas grand-chose à faire, je marchais sur les galets, je regardais la mer, je me baignais et je profitais du calme. C’était mon petit coin de paradis.
Plage de Palasë, juin 2016, photo : Edon Duraku.
Plage de Palasë, juin 2016, photo : Edon Duraku.
Puis les années ont passé
Et en 2024, après huit ans d’absence, je suis retourné dans le sud de l’Albanie avec mes parents et mon frère, ce dernier ne connaissait pas encore la région. Comme toujours, nous nous sommes arrêtés à Llogara. Comme toujours, je me suis dirigé vers le point de vue. Comme toujours, je voulais photographier le paysage. Comme toujours, je voulais revoir cette plage. Mais quelque chose avait changé. J’observais instinctivement ma petite plage, mais elle avait disparu. À sa place se dressaient des grues, des bâtiments, des chantiers. Je suis resté là quelques instants sans comprendre ce que j’avais sous les yeux. Ma déception fut immense.
Vue depuis Llogara, août 2024, photo : Edon Duraku.
Vue depuis Llogara (Zoom), août 2024, photo : Edon Duraku.
Nous avons poursuivi notre route en descendant la vallée, nous apercevions de plus en plus de machines. Des bulldozers, des camions, des excavatrices. Une poussière épaisse flottait dans l’air. La montagne avait été éventrée par endroits.
Par ailleurs, les routes avaient été entièrement refaites. Mes parents se réjouissaient de voir cela. Il faut dire qu’en Albanie, une belle route neuve provoque souvent une satisfaction presque démesurée. Peu importe ce qui se passe autour. La montagne peut être éventrée, les grues peuvent envahir le paysage, les bulldozers soulever des nuages de poussière ; tôt ou tard quelqu’un finira par déclarer : « Rrugën e pasken ndreq mirë. » (La route, ils l’ont bien refaite.) J’ai moi-même hérité de ce réflexe absurde. Il m’arrive encore aujourd’hui de traverser un paysage défiguré et de penser malgré moi : « Ah, au moins la route est bonne. »
Plus nous approchions de Palasë, plus un sentiment de malaise grandissait en moi. Nous avons alors renoncé, avec mes parents et mon frère, à aller à Palasë. Mais au lieu de poursuivre notre route ailleurs, j’ai changé d’avis. J’ai dit à mon frère, qui conduisait :
— Non, non... allons juste voir ce qu’ils ont construit.
Depuis les hauteurs, nous apercevions ce qui ressemblait à de petites cabanes. En nous rapprochant, on découvrait qu’il s’agissait en réalité d’un immense complexe composé de villas, de bungalows de luxe, chacun doté d’une piscine. Un véritable village réservé aux plus riches. Nous avons essayé de pénétrer dans le complexe, mais à l’entrée se trouvait une barrière ainsi que des agents de sécurité. L’accès était interdit. Un sentiment de colère m’a envahi. Comment pouvait-on m’interdire l’accès à un endroit que j’avais aimé pendant des années ? Comment pouvait-on m’arracher le souvenir de ces lieux ? Je ne ressentais pas seulement de la colère, mais aussi le sentiment d’avoir été volé et escroqué. Nous sommes repartis de Palasë furieux. Je n’arrivais pas à croire ce que je venais de voir.
Le complexe touristique Green Coast à Palasë, photographié en 2024. Source : Agoda.
De retour en Suisse, j’ai commencé à chercher. Je voulais comprendre. Qui avait construit tout cela ? Comment une plage publique avait-elle pu être transformée en complexe privé ? Qui avait pris cette décision ?
Quelques réponses
En rentrant en Suisse, je découvris rapidement que le complexe en construction que j’avais vu à Palasë s’appelait Green Coast. Derrière ce nom se trouvait l’un des plus grands groupes privés des Balkans : le BALFIN Group, fondé par Samir Mane. En 2025, Samir Mane devient le premier Albanais à entrer dans le classement mondial des milliardaires établi par Forbes, avec une fortune estimée à environ 1,5 milliard de dollars, ce qui fait de lui l’homme le plus riche d’Albanie.
Samir Mane, premier milliardaire albanais, en couverture numérique de Forbes, 19 avril 2025, Source : Forbes.
Green Coast constitue aujourd’hui l’un des projets les plus ambitieux du groupe. Lancé en 2015, le complexe ne se limite pas à un hôtel ou à une station balnéaire. Il s’agit d’un immense projet immobilier comprenant des centaines de villas, des appartements, plusieurs hôtels, des restaurants, des commerces et des piscines privées. Selon BALFIN, le projet complet doit transformer Palasë en un nouveau centre résidentiel accueillant plus de 10’000 habitants permanents ou saisonniers. À Green Coast, certaines villas se louent plusieurs centaines d’euros la nuit et se vendent plus d’un million d’euros [1].
Le projet ne s’est toutefois pas construit sur une seule parcelle. Selon le plan directeur du projet réalisé par le cabinet d’architecture Emre Arolat Architecture, il s’est progressivement constitué à partir de terrains appartenant à différents propriétaires. Parmi ces terrains figuraient également plusieurs parcelles appartenant à l’État albanais.
À ce propos, une enquête du Balkan Investigative Reporting Network (BIRN) révèle qu’en juillet 2022, l’État albanais a vendu 8’774 mètres carrés de terrain public à Green Coast pour seulement 2’135 leks le mètre carré, soit environ 18 euros (1'800 euros l’are) [2]. Le terrain en bord de mer a ainsi été cédé pour environ 160’000 euros. À titre de comparaison, dans ce même complexe, certains terrains constructibles avec vue sur mer dépassent aujourd’hui 350 euros le mètre carré. Selon BIRN, ce n’était pas un cas isolé : des terrains publics particulièrement convoités, situés sur la côte ou à Tirana, ont à plusieurs reprises été vendus à des investisseurs privés à des prix largement inférieurs à leur valeur de marché. Dans le document présenté ci-dessous, j’ai retrouvé la décision du Conseil des ministres, signée par le vice-premier ministre Arben Ahmetaj, confirmant tous ces éléments. Pourtant, le contrat et la décision gouvernementale que j’ai pu consulter ne reproduisent aucune expertise indépendante permettant de comprendre comment ce prix a été fixé.
Décision du Conseil des ministres (VKM) n°476 du 13 juillet 2022, approuvant le transfert de trois parcelles de terrain public situées à Palasë vers la société Green Coast sh.p.k. ainsi que le projet de contrat de vente entre le ministère des Finances et Green Coast.
Lien de téléchargement du document.
Les investissements stratégiques
Pour comprendre comment un projet de cette ampleur a vu le jour, il faut s’arrêter sur une notion relativement peu connue du grand public : les investissements stratégiques.
Adoptée en 2015, la loi sur les investissements stratégiques permet au gouvernement de qualifier certains projets privés d’« intérêt public ». En échange, les investisseurs bénéficient d’un traitement prioritaire de leurs dossiers, d’un accompagnement administratif, d’un accès facilité aux terrains appartenant à l’État et, dans certains cas prévus par la loi, de procédures pouvant aller jusqu’à l’expropriation pour cause d’intérêt public. Le dispositif est piloté par un Comité des investissements stratégiques présidé par le Premier ministre.
Green Coast est précisément l’un de ces projets. En poursuivant mes recherches, j’ai compris que Palasë n’était pas un cas isolé. Depuis plusieurs années, de nombreux projets touristiques de très grande ampleur sont développés sur le littoral albanais sous le régime des investissements stratégiques. Les récents événements en Albanie concernant l’île de Sazan, achetée par Jared Kushner, mais aussi la région autour de la lagune de Narta, font également partie de ces projets d’investissement stratégique. Lorsque des milliers d’Albanais sont descendus dans la rue au début du mois de juin, je me suis alors souvenu de Palasë. Alors que je n’avais jamais habité ces lieux, je m’y étais attaché pour leur beauté et je ressentais cette impression étrange de voir un lieu que j’aimais disparaître derrière des barrières au profit des super-riches. Ce que je croyais être l’histoire d’une plage s’est progressivement révélé être celle d’un modèle de développement.
J’ai retrouvé le texte de la loi n° 55/2015 sur les investissements stratégiques, en albanais et en anglais, dont les liens figurent ci-dessous :
- En anglais : la loi n° 55/2015 sur les investissements stratégiques.
- En albanais : la loi n° 55/2015 sur les investissements stratégiques.
L’article 5, que j’ai traduit en français ci-dessous, a particulièrement retenu mon attention :
Article 5
Intérêt public
Tout investissement stratégique, tel que défini par la présente loi, est considéré comme étant d’intérêt public.
Lors de la sélection d’un investissement stratégique, l’intérêt public est évalué sur la base des critères suivants :
a) la valeur de l’investissement ;
b) le délai de réalisation de l’investissement ;
c) la productivité de l’investissement et la valeur ajoutée qu’il génère ;
ç) la création de nouveaux emplois ;
d) la priorité économique du secteur concerné ;
dh) le développement économique régional et local ;
e) le développement ou l’amélioration des conditions et des normes de production des biens et de prestation des services ;
ë) l’introduction de nouvelles technologies afin d’accroître la compétitivité et l’efficacité de l’investissement ;
f) l’amélioration du niveau général de sécurité et de la qualité de vie des citoyens ;
g) la protection de l’environnement et des consommateurs.
Il y a principalement deux éléments qui ont retenu mon attention dans cet article.
Le premier est que la loi considère tout investissement stratégique comme étant d’« intérêt public ». La question devient alors inévitable : en quoi un complexe de villas vendues plus d’un million d’euros relève-t-il de l’intérêt public ? Et surtout, de quel intérêt public parle-t-on ? De celui des investisseurs, de celui de l’État ou de celui de l’ensemble de la population ? Car, lorsqu’un lieu autrefois largement accessible devient un complexe de luxe fermé par des barrières et des agents de sécurité, il est légitime de se demander qui bénéficie réellement de ce développement. Le second élément est l’alinéa g, qui fait de la protection de l’environnement l’un des critères permettant de qualifier un investissement de stratégique. Pourtant, les projets de Sazan ou de la lagune de Narta menacent l’environnement et la biodiversité, notamment les flamants roses dans cette dernière. Cet article de loi entre ainsi doublement en contradiction avec la réalité des projets de construction en Albanie.
Je pense qu’il est aussi important de parler de Palasë, non pas parce que je suis attaché à cet endroit, mais parce que ces projets d’investissement stratégique ne servent pas uniquement à attirer des capitaux étrangers, mais aussi à favoriser de grands groupes économiques albanais. À Palasë, malheureusement, il n’y a pas de flamants roses à protéger et les investisseurs ne sont pas étrangers, mais albanais. Cependant, la mécanique reste la même : déposséder les propriétaires locaux, accaparer les terrains publics pour enrichir des milliardaires et en faire profiter les plus riches. Et il ne faut pas se leurrer : à Green Coast, les villas se vendent plus d’un million d’euros et certaines se louent plusieurs centaines d’euros la nuit. Le projet s’adresse clairement à une clientèle très aisée, loin des possibilités de la grande majorité des Albanais, qui vivent avec un salaire net mensuel moyen inférieur à 800 euros, mais aussi des touristes de la classe moyenne en Europe.
Lorsque j'ai pris cette première photographie depuis Llogara en 2012, je souhaitais simplement immortaliser le paysage et le sentiment de découverte qui m'habitait alors. Je ne pouvais pas imaginer que, plus de dix ans plus tard, cette image deviendrait le témoignage d'un lieu profondément transformé. Aujourd'hui, lorsque je vois les manifestations en Albanie contre les projets de Sazan et de la lagune de Narta, je ne peux m'empêcher de repenser à cette plage de Palasë. Les mobilisations se concentrent aujourd'hui sur ces deux projets, mais les enjeux soulevés par les investissements stratégiques dépassent largement ces seuls territoires. C'est l'ensemble du littoral albanais qui est concerné. Le jour où le gouvernement d'Edi Rama tombera, il appartiendra à la population albanaise d'ouvrir une véritable discussion sur l'avenir de son littoral. Il faudra définir une politique claire pour protéger la biodiversité, garantir un accès public aux plages, mais aussi repenser plus largement notre conception du développement : quel développement voulons-nous, et surtout, au profit de qui ? J'ignore ce que deviendra le littoral albanais dans vingt ou trente ans. Mais une chose me paraît certaine : son avenir ne devrait pas être décidé uniquement par des investisseurs, des oligarques ou des élites politiques corrompues. Car le littoral n'est pas une marchandise. C'est un patrimoine commun qui appartient à toutes les Albanaises et à tous les Albanais, et qu'il nous appartient de défendre.
Notes :
[1] Emre Arolat Architecture, Balfin Green Coast III Masterplan, consulté le 13 juillet 2026 : https://emrearolat.com/project/balfin-green-coast-iii-masterplan/
[2] Balkan Investigative Reporting Network (BIRN), For the Right Buyer, Albania Sells Prime Public Land for Peanuts, 18 août 2022, consulté le 25 juin 2026 : https://balkaninsight.com/2022/08/18/for-the-right-buyer-albania-sells-prime-public-land-for-peanuts/bi/